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以签订房产买卖合同作为民间借贷的担保是否有效
www.xxywls.com 】 【 2018-03-06 10:19:12 】 【来源: 77365.com

  民间借贷中借款人在与出借人签订民间借贷合同的同时,又签订了一份商品房买卖合同作为担保。如何认定商品房买卖合同在民间借贷关系中的法律性质呢?
  
  案情回顾
  
  上诉人四川某房地产开发有限责任公司与被上诉人罗某某、原审第三人蓝某某商品房销售合同纠纷系列案中,因蓝某某急需流动资金向案外人周某借款,周某(甲方)与蓝某某(乙方)、四川某房地产开发有限责任公司(以下简称房产公司)(丙方)签订《借款合同》,约定:“乙方向甲方借款人民币600万元;借款期限3个月,丙方以其所有的盛世临港的商铺为甲方的借款提供担保,甲方与丙方以签订《商品房买卖合同》方式进行备案登记,乙方或丙方按本合同约定向甲方还清借款本息后,甲方按丙方的要求到房管部门办理《商品房买卖合同》注销备案登记;若乙方或丙方未按照合同约定期限还款,本合同项下的借款金额则转为甲方与丙方签订《房屋买卖合同》的购房款”。同日,房产公司与周某签订《商品房买卖合同》,将盛世临港的商铺以总价600万元售予周某并办理备案登记。《商品房买卖合同》签订当日,罗某某转款492万到周某账户,周某于同日转款600万到蓝某某指定的兰某某账户,完成600万借款的支付义务。
  
  随后,房产公司出具“说明”,内容为:罗某某、周某等共同出资向蓝某某提供600万元借款的中,罗某某出资的492万元由蓝某某与罗某某单独结算;按罗某某的要求,蓝某某将其中200万元代付给房产公司用作罗某某向房产公司购买房屋的定金;其余的292万元仍然作为借款由蓝某某使用。周某在该“说明”上签署“情况属实”。同日,罗某某与房产公司签订20份《商品房买卖合同》,其中案涉《商品房买卖合同》约定:房产公司将其开发的一套商业用房以总价款为人民币535360元;以分期付款的方式以8个月付清;出卖人应当于约定期限向买受人交付商品房;另合同对产权登记、物业服务等进行了约定。同日,房产公司与罗某某签署《商品房买卖合同》补充协议,载明该房源总价,已付定价10万元,余款还款日期等。同日,房产公司出具“收条”,确认收到罗某某购房订金200万元。后蓝某某要求罗某某继续为其提供借款,罗某某转款55万元至蓝某某账户,转款后,罗某某要求房产公司对双方签订的含案涉房屋在内的20份《商品房买卖合同》进行备案登记,蓝某某提出要求罗某某出借1000万元借款后就为其办理备案登记。
  
  于是,罗某某(甲方、出借方)与蓝某某(乙方、借款方)、房产公司(丙方、担保方)签订《借款合同》约定:乙方向甲方申请借款800万元,借款期限为半年,不展期,丙方自愿为乙方的借款向甲方提供担保,借款利率为月息2%,每月12日为结息日;还款方式:按月结息,到期一次性归还本,不展期,乙方于合同结息日、还款日将相应款项存入甲方银行账户;借款担保:为保证合同项下借款能及时归还,丙方自愿为乙方向甲方的借款提供连带责任担保,保证期限至借款届满之日起两年,丙方以房产公司开发的商业地产销售收入款为该合同项下借款提供担保,若乙方未按合同约定期限归还借款,则丙方在10日内无条件代为偿还,超过10日,本合同项下的借款金额则转为甲方向丙方购买商品房的购房款(注:在该笔借款前,甲方已定购了丙方的商品房);违约责任:若乙方未按合同约定期限归还借款,则丙方在10日内无条件代为偿还,乙方或丙方除须承担借款本金、利息以及诉讼费、执行费、律师费等甲方为实现债权所支付的一切费用外,每迟延一天还应向甲方支付借款总额千分之一的违约金。在上述《借款合同》签订当日,罗某某出具“承诺书”,内容为:本人承诺在蓝某某归还罗某某借款800万元之后,房产公司有权单方面解除与罗某某签订的《商品房买卖合同》,并且罗某某无条件配合房产公司到房管部门办理《商品房买卖合同》的注销备案登记。
  
  借款到期后,蓝某某未归还借款。罗某某起诉请求确认自己与房产公司签订的《商品房买卖合同》有效。
  
  判决结果
  
  四川省宜宾市中级人民法院于2016年5月9日作出民事判决:驳回罗某某的诉讼请求。
  
  法官释法
  
  宜宾中院认为,本案中借款合同与商品房买卖合同究竟是两个各自独立的合同,还是互相依赖的主从合同关系是本案争议的焦点。罗某某主张两者系各自独立的合同,房产公司主张商品房买卖合同是借款合同的担保合同。审查两者之间的关系,应从罗某某与房产公司签订商品房买卖合同的真实目的进行判断。罗某某与蓝某某在发生民间借贷关系之前并不相识,亦无经济往来,罗某某为确保向蓝某某提供的资金安全,必然会要求蓝某某提供相应担保。鉴于蓝某某是房产公司法定代表人的特殊身份,其行为可以代表房产公司,因此,房产公司与罗某某之间签订的《商品房买卖合同》实质上是为罗某某提供给蓝某某的资金作担保,故该《商品房买卖合同》应属《借款合同》的从合同。双方未办理抵押登记,该担保方式属于非典型担保。根据双方签订的《借款合同》约定,在蓝某某未按期归还借款时,罗某某有权将出借款转为对房产公司的购房款,该约定明显违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定,依法应当无效。因“流质条款”无效并不必然导致担保的无效,故罗某某作为债权人可以在蓝某某不能履行偿还借款的情况下,要求房产公司承担相应的担保责任。综上,罗某某按商品房买卖合同关系起诉房产公司与宜宾中院查明的法律关系性质不同,在原审法院已经释明而罗某某不变更诉讼请求的情况下,应当依法驳回其诉讼请求。
  
  当事人签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保的,人民法院应按照民间借贷法律关系审理。
  
  民间借贷司法实践中,借贷双方当事人通过签订买卖合同作为借贷合同的担保,是比较典型的纠纷类型。一旦借款期限届满债务人无法偿还借款本息时,债权人往往要求履行买卖合同,从而直接取得标的物的所有权。债权人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同,实际上是颠倒了主从合同关系,故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,此类案件不应按照房屋买卖合同来审理,而是认定为民间借贷法律关系。对于相应买卖合同的标的物,也需要通过拍卖的方式来实现债权。

编辑:雷颖
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